Подписание Договора аренды (najemna pogodba) совсем не формальность. Именно в нём часто скрываются условия, которые впоследствии становятся причиной споров с собственником. Перед подписанием рекомендую обратить внимание на следующие моменты.
1. Возможность регистрации по адресу (prijava prebivališča). Если квартира нужна для оформления ВНЖ, обязательно убедитесь, что собственник согласен на регистрацию места жительства. Лучше, чтобы это было прямо указано в договоре или оформлено отдельным письменным согласием.
2. Залог (varščina). В Договоре должно быть четко прописано:
— размер залога;
— в каких случаях собственник вправе удержать его полностью или частично;
— срок возврата после освобождения квартиры (при передаче квартиры обязательно составьте акт приема-передачи с фотографиями состояния жилья и имущества
3. Срок уведомления о расторжении (odpovedni rok).
Проверьте, какой срок указан в договоре. Согласно 102 статье Stanovanjski zakon (SZ-1):
«Če ni dogovorjeno drugače, lahko najemnik odpove najemno pogodbo vselej, ne da bi za to navajal razloge, če o tem pisno obvesti lastnika, z 90 dnevnim odpovednim rokom.»
Это означает, что если стороны не согласовали иное, применяется предусмотренный законом срок уведомления.
4. Кто оплачивает rezervni sklad? Очень важный пункт, который многие не проверяют. Rezervni sklad это фонд капитального ремонта многоквартирного дома. По своей природе он обязанность собственников помещений, а не арендаторов. Однако на практике стороны могут предусмотреть в Договоре распределение некоторых расходов. Внимательно читайте раздел о коммунальных платежах и дополнительных расходах.
5. Коммунальные платежи.
В Договоре должно быть понятно:
— какие расходы входят в арендную плату;
— какие оплачиваются отдельно;
— как производится расчет;
— когда собственник предоставляет счета.
6. Состояние квартиры.
Перед подписанием обязательно:
— сфотографируйте квартиру;
— проверьте мебель и технику;
— зафиксируйте всё в акте приема-передачи, что поможет избежать споров при возврате залога.
7. Проверьте, кто является собственником. Не стесняйтесь попросить подтверждение права собственности или убедиться, что Договор подписывает лицо, имеющее право сдавать квартиру.
Вывод. Большинство проблем возникает не из-за закона, а из-за того, что люди подписывают Договор, не читая его. Потратьте 20-30 минут на проверку условий до подписания, что сэкономить вам время, деньги, и главное здоровье.