В основе принцип взаимности, так как права иностранцев на недвижимость в Словении зависят от того, предоставляют ли их страны аналогичные права словенцам. Это закреплено в ст. 68 Конституции Словении, (https://zakonodaja.com/ustava/urs/68-clen-lastninska-pravica-tujcev)которая говорит, что иностранцы могут покупать недвижимость только при наличии специальных условий в законе или международных договорах.

Могут приобрести без ограничений
граждане и компании из ЕС, ЕАСТ, OECD, а также лица со статусом «словенец без гражданства».

Для Украины и РФ почти полный запрет. Исключение составляет наследство при условии взаимности, которые фактически не применяются.
Сельхозземля продаётся только для граждан Словении/ЕС и зарегистрированных фермеров (Zakon o kmetijskih zemljiščih). (https://pisrs.si/pregledPredpisa?id=ZAKO541)

Но есть обходной путь — приобретение через словенскую компанию (d.o.o.), что снимает ограничения, но требует затрат, а также наличие лицензии на сельскохозяйственную деятельность.

Основная, более прагматичная причина, заключается в том, что земля ресурс ограниченный, и государство пытается контролировать, чтобы она оставалась в руках местных или хотя бы граждан стран с аналогичными правами, что касается не только Словении. В Европе вообще немало стран, где иностранцам запрещено владеть землёй без специальных разрешений на регистрацию и содержание.